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Der Mieterschutz frisst seine Kinder

Es gibt kaum eine öffentliche Debatte im Land Berlin, die stärker von durchsichtigem Lobbyismus und populistischer Augenwischerei geprägt ist als die Diskussion um Wohnungsnot und steigende Mieten. Bei SPD, Grünen und Linken geriert man sich als Interessenwahrer der Mieter, gegen die man bekanntlich in Berlin keine Wahl gewinnen kann. Der Einsatz für vermeintliche Vermieterfesseln wie Mietpreisbremse, Reduzierung des Mieterhöhungsspielraums im laufenden Mietverhältnis, Milieuschutzsatzungen und Umwandlungsverbotsverordnungen suggerieren dem besorgten Mietervolk Verständnis, Kompetenz und Durchsetzungskraft. Man kümmert sich. Aufkeimende Anzeichen, dass diese Instrumente das Problem nicht nur nicht lösen, sondern sogar verschärfen, werden reflexartig mit dem Ruf nach immer noch mehr Verordnungen, Überwachung und Sanktionen begegnet. Das Unheil nimmt seinen Lauf. 

Bei Union und FDP verstehen zwar manche Politiker die Wirkungszusammenhänge auf dem Wohnungsmarkt. Kaum ein gewählter Politiker würde sich aber trauen, die echten Probleme und Ungerechtigkeiten zu benennen – er würde sofort von einer Phalanx aus selbsternannten Verteidigern der sozialen Gerechtigkeit zerrissen. Stattdessen verlegen sich Union und FDP auf die Forderung nach mehr Neubau und die Reduzierung von Investitionshemmnissen, da nur so der Wohnungsmarkt langfristig entspannt werden könne. Dies ist nicht unbedingt falsch.  

Allerdings ändert es auch mittelfristig wenig an den bestehenden Problemen  auf dem Berliner Wohnungsmarkt, da die Anzahl der neu fertig gestellten Wohnungen auf absehbare Zeit nicht mit der Bevölkerungsentwicklung Schritt halten kann.  Darüber hinaus ist der Neubau im Verhältnis zum Gesamtwohnungsmarkt verschwindend gering. Sinnbildlich bedeutet dies, dass man die Probleme des Berliner Wohnungsmarktes nicht nur durch Anbau lösen kann, sondern dass man im Haus selbst für (gerechte) Ordnung sorgen muss.

Die Fokussierung auf eine gerechte Ordnung im „Haus“ weist auf den eigentlichen Konflikt: den offensichtlichen und gleichzeitig tabuisierten Verteilungskampf der Berliner Mieter um Wohnraum. 

Das Problem einer gerechten und den Bedürfnissen der Menschen entsprechenden Verteilung von Wohnraum stellt sich bereits in Märkten ohne nennenswerten Zuzug. Wir vergessen häufig, wie unterschiedlich die Bedürfnisse der Menschen nach Wohnraum während unterschiedlicher Lebensabschnitte sind. Der Vorteil einer Mietwohnung besteht gerade darin, relativ flexibel, d.h. mit weit geringerem Aufwand als bei einem Wohnungskauf, auf sich ändernde Wohnbedürfnisse reagieren zu können. Ein junger Mensch in Ausbildung benötigt weniger Wohnraum als ein Paar. Ältere Menschen benötigen weniger Wohnraum als Familien mit Kindern. In der hohen Flexibilität von funktionierenden Wohnungsmärkten liegt ihre vielleicht wichtigste soziale Funktion. 

Die Möglichkeit, eine passende Wohnung zu mieten, spart den Mietern die Zeit und die Kosten immer wiederkehrender Wohnungskäufe – durchaus üblich in anderen Ländern – und sorgt für eine effiziente Verteilung zwischen Wohnungen eines bestimmten Zuschnitts und Mietern mit bestimmten Wohnbedürfnissen.

Wenn, wie in Berlin, jährlich zwanzig- bis dreißigtausend Menschen mehr zuziehen, als neue Wohnungen gebaut werden, stellt sich das Problem der Anpassungsfähigkeit des Wohnungsmarktes mit umso größerer Dringlichkeit. 

Aufgrund einer völlig verfehlten Wohnungspolitik des Berliner Senats seit mehreren Jahren leben wir inzwischen in einem Wohnungsmarkt, der seiner wichtigsten sozialen Funktion, der effizienten und gerechten Verteilung von Wohnraum, nicht mehr nachkommen kann. Die vielleicht aussagekräftigste Messgröße für die Fähigkeit eines Marktes, sich an die veränderlichen Bedürfnisse der Mieter anzupassen, ist die Umzugshäufigkeit. Laut Wohnungsmarktbericht 2016 der Investitionsbank Berlin sank die Umzugshäufigkeit von 13% Prozent im Zeitraum 1997/1998 auf 7,7% im Jahr 2015. 

Diese Verringerung ist umso problematischer, wenn man berücksichtigt, dass jenseits der „natürlichen“ Umzugshäufigkeit, die ja heute nicht niedriger ist als in 1998, noch ein gesteigertes Bedürfnis nach Umverteilung von Wohnraum aufgrund der hohen Zuwanderung besteht. 

Die soziale Schieflage bei der Verteilung von Wohnraum entsteht in erster Linie durch komplizierte Regelwerke, die unterschiedlichen Mietergruppen privilegierte Rechtsstellungen einräumen. 

Das wiederum führt dazu, dass niemand mehr seine Wohnung kündigt, sondern immer mehr Leute in unpassenden Wohnungen kleben bleiben. Hierdurch wird nicht nur der Mietmarkt zerstört, sondern auch die preistreibende Wohnungsknappheit zusätzlich verstärkt. Im Ergebnis werden Neuanmietungen so für viele Normalverdiener unerschwinglich.

Ironischerweise wirken gerade preisbegrenzende Maßnahmen im Bestand sehr schnell kontraproduktiv, wenn die Vermietung einer immer kleiner werdenden Anzahl von frei werdenden Wohnungen nur noch zu Höchstpreisen erfolgt, welche wiederum über den Mietspiegel, der ja auf den Neuvermietungen der letzten Jahre basiert, relativ schnell voll auf die Bestandsmieten durchschlagen.  Dilettantische Versuche, diesen Teufelskreis mit Mitteln wie der Mietpreisbremse zu durchbrechen, die laut Landgericht Berlin sogar verfassungswidrig ist, bewirken genau das Gegenteil des eigentlich Beabsichtigten: Sie machen das Wohnen in Berlin teurer!

Ilja Elle (43) lebt in Prenzlauer Berg. Er kommentiert für uns die Mieten- und Wohnungspolitik.

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